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Prop 10 真面目与危害

BAHN湾区屋主联盟    09/19     533    
4.5/2 



作者:David Yan (BAHN湾区屋主联盟会员,小业主)


什么是Costa-Hawkins 法?


Costa-Hawkins 法全称是Costa-Hawkins Rental Housing Act.  它是由州参议员Jim Costa (民主党) Phil Hawkins (共和党) 发起并由州长Pete Wilson 签署成为州法,自1995年开始生效。其目的在于限制加州各城市推动过度的出租物业管控,主要有以下三个内容:


1 任何城市的租控法不得涉及独立屋,共度屋。也就是说租控仅限于多单元的公寓楼;

2 任何租控法不得涉及1995年2月1日以后建造的物业,包括多单元公寓楼;

3 禁止租控法实施Vacancy Control. 所谓Vacancy Control 是颇为严格的租控法,即规定:即使当现租客自愿搬出,房东重新找租客时也不可以寻求以市场价出租,而要以前租客搬出时的租金加上当年租控法允许的涨幅定价。在此条例下一个出租物业的租金完全和市场无关,而仅仅取决于该物业租金的历史,也就是说一旦出租屋进入市场它就有了一个终身无法改变的基因。当时加州有五个城市施行这样的Vacancy Control.

 


什么是Prop 10?


Prop 10 是由AIDS Healthcare Foundation老板Michael Weinstein资助,由极端租客团体推动的一个公投项目,旨在推翻Costa-Hawkins法。

租客团体过去几年在加州各城市推动租控法的时候深感Costa-Hawkins法对他们绑手绑脚,使他们无法推动全面严厉的租控法,所以一直寻求推翻该法。他们最初和加州众院(Assembly)的极端分子Rob Bonta (Alameda), Richard Bloom (Santa Monica) David Chiu (San Francisco, 即邱信福)合作推动 AB1506, 以期推翻Costa-Hawkins, 结果今年一月在众院由七个assembly members 组成的Housing and Community Development Committee 里仅获三票而落败。值得一提的是该委员会有五位民主党议员,有两位因无法认同该提案而选择在投票日缺席,从而导致该提案得不到需要的四票而流产。

在此情况下租客团体只有最后一途,即推动公投,这就是Prop 10的由来。该提案将在今年十一月的中期选举中交付选民表决。

 

Prop 10对物业主有哪些影响?


众所周知,加州目前总体的政治气候是偏左的,北加州几乎每个主要的城市都在实施租控,在租控严厉的城市如San Francisco, Oakland, Berkeley, East Palo Alto等地房东们(尤其是小业主们)更是苦不堪言,动辄得咎,一不小心便面临高额的赔偿,罚款甚至失去整个物业。San Francisco, Oakland 最近有几起这样的例子。而南湾最大的城市San Jose近年来更是马不停蹄地推动一波又一波的租控法修正,往往一项租控提案在市议会表决未获通过后,Housing Department随即安排类似提案在下一次市议会表决,一次又一次,直到通过为止。在此环境下Costa-Hawkins为很多业主提供了最后的保护伞。

如果您现在拥有独立屋,共度屋或者任何1995年以后建造的出租物业,那失去Costa-Hawkins的保护可能会导致您作出出售物业的决定,三藩市有很多可怕的前车之鉴。

如果您只拥有自住物业,您也会受到间接的影响。恐慌性的抛售可能会导致您的物业价值缩水,租控导致出租物业疏于维修,从而影响您所住的社区品质下降。万一您打算海归两三年,您也不可以暂时将您的住所出租,因为一旦出租您有可能永久地失去对您物业的控制权,当您回来的时候如果租客不愿意搬出您可能不得不自己租房子当租客。有了Prop 10, 意味着房子可能一辈子都受租控,即使租客自愿搬走也无济于事,租金永远不可能回到市场价。

 

租控政策对租屋市场有什么影响?


普林斯顿大学的经济学教授 Alan Blinder 有一个著名的理论,被他自己命名为经济学界的墨菲定理(Murphy’s Law,即经济学家们往往对于他们了解得最透彻,在学界有最大共识的经济政策议题上具有最小的影响力,反而在他们自己也不甚了了,在学界没有共识,争论不休的经济政策议题上具有最大的影响力。

关于租控政策和租屋市场的关系在经济学家中间早已取得了绝对的共识,市场的物品价格取决于供求关系是经济学最基本的理论,这是连很多非经济专业的人士都耳熟能详的。1993 年美国经济学家协会曾经做过一个调查,发现93%的经济学家认同租控政策会导致出租屋在数量和质量上的下降,连著名的自由派经济学家,诺贝尔经济学奖获得者 Paul Krugman 也专门撰文指出租控政策所带来的负面影响。

租控政策带来的后果是显而易见的。当一个地方的租金上涨过快,其根本原因是供需失衡,当市场上待租的房屋数量远远少于求租房屋的数量时便会出现房租上涨,当一个地方人口增长速度超过新屋建造速度便会导致这种失衡。解决问题的方法无疑应该是刺激新屋建造,发掘房源尽快投入市场。而租控政策反而使投资人却步,从而使建商失去造房的意愿,进而导致供需失衡加剧。

租控政策在本质上剥夺了业主对物业的控制权,把出租屋变成了由政府绝对控制的公共资源,在这种情况下投资人的资金一定会投向其它低风险,高回报的行业。除非政府完全出资包办所有的住房建造,如社会主义的北韩人民共和国那样,否则一定会使住房短缺现象日益加剧。所以说实施租控政策是一种饮鸩止渴的做法,是执政者掩盖施政缺失,以牺牲城市的未来为代价来平息当前部分民怨的短视行为。有人形象地称租控是除了炸弹以外最能摧毁一座城市的利器。

租控政策不但使房东失去了对物业的支配权,还导致了后来的租客补贴先来的租客的怪现象。以旧金山为例,旧金山一向以严苛的租控条例著称,其目前的租控条例每年房租限涨额为60%CPI。照此估算约每年限涨1%。如果一个房客三十年前以每月$500租一套二房公寓,而他的房东如果每年都给他涨租金,那么今年他的租金是每月$674. 目前旧金山的一套二房公寓可能应该高于$2500. 为什么会那么高呢?因为严苛的租控政策导致越来越少的人愿意在旧金山做房东,有人统计去年旧金山有三万二千个单位退出了出租市场,而出租单位的减少自然导致了房价上升,后来的租客就不得不支付更高的房价。

 

什么样的租客必须反对Prop 10?


租客团体声称租控政策是用来限制贪婪的坏房东的,对好房东没有影响。其实是有影响的,我来告诉你为什么。

我不否认贪婪的坏房东是有的,但是按比例来看,这类坏房东应该不会超过房东整体的10%,作为一个房客,你应该知道你的房东属于哪一类。建议你查一下www.zillow.com 了解一下你现在所租住的房子(或单位)的市场价,对比一下你所付的租金,如果你目前付的租金低于市场价的90%,那么恭喜你,你有一个好房东。你的房东并不是不知道她的出租物业的价值,而是因为她珍惜你作为一个好房客的价值,希望给你优惠的租金来留住你。

如果Prop 10 获得通过,这个情况可能会改变。

她可能会选择出售物业。因为很多小业主根本没有这个精力去对付租控带来的各种负面现象,Prop 10 对很多小业主来说无疑意味着投资环境的恶化,不少人自然而然地会选择退出市场。

即时她不出售物业,她会将租金涨到市场价。因为租控政策会导致房东给房客的优惠房价最后反过来成为惩罚房东的武器。同样以旧金山为例,去年旧金山市议会通过了一个租控条例修正案,要求房东在必须收回出租物业(比如收回自住)时除了支付租客一笔可观的搬家费以外,还要支付五年房价差。假如房客现在每月支付$1000 房租,而他搬去的同等(或类似)条件住房的房租是$2500, 那么作为房东你要一次性支付房客九万元的租金补贴。所以房东越是仁慈,她最后所受的惩罚越重,在这种情况下谁还愿意做个好房东呢?


总而言之,Prop 10 一旦获得通过,会导致一些城市非理性的租控政策出台,从而将大量的好房客,好房东变成坏房客,坏房东,严重恶化房东和房客的关系,并造成一批房东退出市场,进一步加剧住房短缺。