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搬家还有钱拿? 北加Menlo Park最新法案探究

BAHN湾区屋主联盟    09/21     37    
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作者:Jeff Deng (BAHN湾区屋主联盟会员)


北加州是一片很特别的土地。这里有着最勤奋的创业者们,也有大批人每天无所事事在街上晃悠。这里住着世界上最富有的一群人,也有着众多的无家可归者。这里看重个人奋斗和平等,却也常有一些做法,让人怀疑,这里还是不是当初那个靠白手起家精神建立起来的加州。


Menlo Park,是北加州一个宁静的小城,东临斯坦福校园,城里的Sand Hill路几乎是风险投资公司的代名词。最近,该城就在推动一个叫Tenant Relocation Assistance的法案。简单来说,

 当房客要搬家时, 在某些情况下,房东需要付三到四个月的房租,再加上两个月的租房中介的服务费给房客。该法案适用于所有类型的出租物业。


搬家居然还有钱拿,而且是颇为不菲的一笔钱?即使从社会主义国家来的同学们,也都闻所未闻。本人之前在美国租房多年,不要说有搬家福利,连押金都经常被扣。那为什么Menlo Park会有这样的提案呢?这个因为眼光犀利逻辑严密的投资人而闻名的城市,所推出的法案,想来必定有其深刻的道理。带着这个想法,我参加了2018年九月份,市里对这个法案举行的公众评论会议。


第一场会议,到场发言的,大部分都是支持法案的租客和租客组织,而发言的主要观点都非常像:

1. 这几年房租上涨厉害,负担不起了。

2. 我在这里房子住好久了,却不得不搬家,很可怜。

3. 生了大病不能工作,付不起房租, 很惨。

所以我们非常支持这个法案,请一定要通过。


我完全理解,社会这个大群体里,有的人会需要帮助。但是从住房委员会成员,到租客和租客组织,始终没有一个人来解释清楚, 为什么房客付不起市价的房租得搬家, 就是房东的责任, 所以要强制房东付钱。按照这个逻辑,如果有人一直在Whole

 Foods买菜,但是后来负担不起Whole Foods的价格, 要换便宜点的超市了, Whole Foods是不是也应该赔付他们几个月的买菜钱?我有点失望,没有找到所要的答案。


第二场会议听到一大半,还是和第一场差不多。带着疑问,我上台去发言了,

 主要讲了以下几个要点:


1. 本人并不是Menlo Park的房东,但是关于这个法案,有些问题实在想不通,想跟大家分享一下。


2. 有个说法我觉得很有道理,房东其实并不是房子的真正主人(谁才是房子真正的主人?房东只要不交月供或者地产税, 很快就知道了)。房客从房东那里租房子,而房东实际上是从银行和county那里租。所以房东和房客其实是一类人,

 应该被平等的对待和保护(讲到公平的时候, 我看到听众里面有几个人点头).


3. 我自己租过很多年的房,感觉对绝大部分房客来说,搬家没有那么严重。谁没搬过几次家呢, 我自己就搬过好多次。但是我从来没有想过,房东需要为了我搬家付钱。连我的父母都不会为我搬家付钱,为什么要要求我的房东这样做?每个成年人都要负责安排自己的生活。每个人也都有自己的一堆麻烦,需要去解决的,房东也一样。


4. 做房客几乎没有什么风险, 就算房租涨了, 也有很多选择, 比如换个小一点的房子,找室友一起住,换旧一点的房子等等。


5. 与此同时,做房东面临巨大的风险,比如因为房子空置了,房东丢了工作(经济危机来的时候,丢工作太正常了)、生病不能工作了、被告了等,导致交不起月供或者地产税,

 房子随时可以被收走, 甚至破产。另外,如果发生地震等自然灾害,会需要大量的资金来修理房子。其实这里面钱都被county和银行赚走了, 他们旱涝保收,房东其实是里面最脆弱的一个群体, 为什么不去找county和银行收钱, 反而找最弱势的房东? 为什么大家都对房东所面临的困难和风险避而不谈?房客搬个家和房东面临的风险能比吗?


6. 房东买房子是市场价格, 维修、翻新、维护、花园、保险等等各种各样的费用, 都必须付出市场价格,为什么到了租房就必须被加上各种限制,

 这样公平吗?


7. 这样的下去谁愿意做房东, 市场上出租的房子会越来越少。


8. 旧金山对房客保护更厉害,事实证明根本行不通, 看看旧金山现在成了什么样子: 房东和房客关系日益紧张,越来越多的纠纷和官司,

 越来越多的无家可归者。难道我们希望Menlo Park以后变得像旧金山一样?


9. 房子的问题说白了很简单,就是一个供给和需求的问题。解决供给才是真正能解决问题, 市政府为什么不在这个方面多努力点,有很多事情可以做的,比如加快审批,允许高密度楼等。


10. 既然大家的本意都是让这个城市更好,那必须找到一个长期来看,能解决问题的方案, 所以必须兼顾房东和房客两边的利益和诉求。为什么这个法案对房客没有任何限制,而只是一味牺牲房东的利益?


会后正准备走人,却有三四个陌生的听众分别过来和我打招呼,说觉得我讲得有道理, 认同我的逻辑。看来还是有不少愿意思考的人,只要多跟他们分享,让他们能全面的去了解法案,

 而不是简单出于同情某些个别的房客, 而不考虑房东面临的困难。


讲个小插曲,第二场我家领导也被我拉着一起听了,听完前面租客们讲的, 她对我说你别发言了,我们走吧,他们好可怜啊,而且前面的发言是一边倒的支持法案, 好像也没有什么可以反驳他们的了。但是她听我讲完之后,觉得我说得才是对的,

 个别租客可怜,跟这个法案有道理完全是两码事。特别是看到会后,那几个陌生听众的反应,更增加了她的信心。


虽然这只是一个小插曲,但是何尝不是一些现实的真实写照, 有些人支持保护房客的法案(包括今年11月份就要在加州公投的Prop 10), 也可能只是出于简单的同情心,并没有机会去深入了解和探讨问题的全部。反对这个法案的群体,

 如果能引导大家, 全面地来看这个问题,也许可以赢得更多的支持者 (同样的道理,也适用于其他的法案,比如对华人非常不利的Affirmative Action相关的法案)


因为某些个别租客因故(比如生病)等付房租有困难, 就得出结论, 必须引入牺牲房东利益来保护租客的条款, 这中间有明显的逻辑错误。

我在之前的发言中也讲到, 这个法案有很多想当然的假设: 为什么你们觉得租客需要帮助, 却假设房东不需要?要知道房东是一个城市的home providertax payer, 对城市是有贡献的.

 为什么你们觉得租客有经济压力, 却假设房东没有?为什么租客有困难, 你们就假设是房东的责任,而不是其他人或者机构的责任?为什么你们觉得租客搬家有困难,却假设房东一定拿得出三四个月房租加上两个月的租房中介的服务费?

 你们有想过房东特别是mom pop房东,可能等着房租来付月供, 来交地产税, 可能等着房租来交小孩的学费, 来给自己养老, 来给家庭买食物吗?为什么你们觉得房客会生病会有困难,却假设房东不会生病不会丢工作?为什么你们假设单方面保护房客的法案就可以解决这个问题, 尽管旧金山有现成的例子证明其实完全行不通?


这些都是可以深入讨论的问题。我跟领导说, 这个法案其实租客和租客组织很容易做,哭穷讲可怜故事博取同情就可以了, 讲话不需要有什么逻辑。而反对这个法案要难得多, 需要让更多的人全面的了解这个问题,

 争取更多愿意理性思考的人们的支持;另外, 房东们也需要多在各种会议上, 分享房东的困难和风险。当房东不易,尤其是在加州当房东。


法案的下一步


法案更具体的信息可以参考Menlo Park市的网站:

https://www.menlopark.org/1399/Proposed-tenant-relocation-assistance-or


委员会鼓励大家继续通过电邮和邮件来发表自己的意见, 今年10月份有最后一次公众评论, 然后委员会就会把最后的提案交给市议会。我会把我的发言要点,再写一份英文的打印出来,给市议会寄过去。大家有空也请发电邮或者邮件。同时也请关注Prop

 10法案。


附上给Menlo Park City写信的模版


Contact the Menlo Park City Council and let them know you strongly oppose pursuing these

 proposals. You may use the letter below. Councilmembers can be reached via email at

city.council@menlopark.org


Dear Mayor Ohtaki and Members of the City Council,


I urge you to reject the proposal of the Housing Commission to require relocation payments

 unless rent increases are capped.


The Housing Commission’s proposal is rent control and just cause eviction in disguise.


The Housing Commission has expanded the scope of a relocation program beyond the City Council’s

 original intent – which was to pursue a relocation assistance program triggered when units are permanently removed from the market or vacated due to redevelopment.


Please do not create more legal hurdles and financial burdens on property owners. These proposals

 jeopardize my ability to continue to provide safe, stable, and reliable housing for Menlo Park residents.


Instead, please continue working with housing providers to explore a true relocation assistance

 program that addresses situations when residents are displaced due to redevelopment.


Thank you for your collaborative approach to addressing the region’s housing challenges.


Sincerely,


Your name