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【住宿员工离职后拒不搬离,该怎么办?】

LEON JEW 祝良律师    08/17     817    
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【住宿员工离职后拒不搬离,该怎么办?】(祝良律师随笔No.423


有些华人开的餐馆、旅馆、武馆、按摩店是给工人提供住宿的。雇佣关系解除之后,前雇员拒不搬走的情况,虽不常见,但也时有发生。例如,公寓经理自住一个单位,他被东家辞掉后赖着不走,怎么办?又如,按摩店老板租了房子给几位按摩师住,按摩师不干了,拒不搬走,怎么办?再如,旅馆老板让雇员暂住在客房,雇佣关系结束后,前雇员拒不搬走,怎么办


这种情况,关键要看雇佣关系。如果雇佣关系是确凿的,除非雇主、雇员另有约定,租赁关系随雇佣关系的终止而终止。如果前雇员拒不搬走,前雇主不能把他强行撵走,必须启动逐客诉讼(UD),法院判决后由执法人员凭法院判决把他赶走(CCP§1161(1)


关于雇佣关系结束后拒不搬走的前雇员的定性问题,有两种说法,至今尚未统一。在1981年的一个先例里,法院认为拒不搬走的前雇员相当于留守租客(Tenant at sufferance or holdover tenant)。Karz (1981) 120 CA3d Supp 1。什么意思呢?本来有租约的租户,租约过期后拒不搬走,就成了留守租客。Karz法院认为,对于留守租客,如果房东送达了租或搬走pay or quit)通知,就等于房东承认了留守租客实际上是每月缴租(month to month)的租客。对于每月缴租的租客,除非他有欠租或违法活动等过错,不给他30天通知,是不能终止这种每月缴租的租赁关系的。简言之,对对月的租客,在递交逐客诉讼之前,必须给他30天通知


另一说法出自1988年的一个先例,法院认为拒不搬走的前雇员相当于许可者licenseeChan (1988) 203 CA3d Supp 21。什么意思呢?前雇员和雇主没有租约关系,雇主也没向前雇员收过租金,但雇主允许他住在那里,他就叫许可可者。在某些有租金管制的城市,只有租客受保护,许可可者不受保


东不需要送达3天、30天或60天通知就可以递交逐客诉讼的情况有四种:其一,住宿员工的雇佣关系之终止;其二,租客死亡;其三,定期租约到期;其四,租客书面通知房东他将搬走的时间但拒不履行


对于雇佣关系结束后拒不搬走的前雇员,不论他是留守租客还是被许可者,在雇佣关系终止后,雇主(房东)可以不用送达任何通知,直接递交逐客诉讼。当然从雇佣关系终止到搬离的时间必须在合理范围之内。如果你给他缴租或搬走通notice to pay or quit后果是严重的,因为你必须给他30天通知,或者60天通知(居住超过一年的),而不能给他3天通知,除非他有过错


么情况下可以使用3天通知呢?主要有如下三种:其一,租客欠租但不搬走;其二,租客有其他实质性违约(例如不买保险、擅自改建等);其三,租客违反租约里关于分租、转租的规定,浪费,滋扰,或者利用所租场所从事违法活动


“3缴租或搬走通知的目的是给租客一个机会缴租。“3纠正或搬走通知的目的是给租客一个机会纠正其他违约事项。租客在三天内缴了租或者纠正了其他违约事项,租约继续存在,房东既往不咎。“3天搬走通知的目的是不给租客继续住下去的机会。这三种“3天通知的措辞必须与法律规定的严格一致(CC§1442),否则法院会因其瑕疵而撤案


归正传,对于拒不搬走也不缴租的前雇员,根本不需要通知,就可以直接启动逐客程序(UD)。如果在雇佣期间关于租金事项没有书面协议,可以送达一个三天搬走的通知,但不要送达“3缴租或搬走通知。如前所述,缴租或搬走通知有可能牵出周期性缴租的问题。例如,如果证据显示他曾经每月缴租$600,那么你的“3缴租或搬走通知间接承认了他是每月缴租的租客,因而又牵出30天通知的问题


【祝良律师简介】
国最高法院出庭律师、美国注册专利律师。加州、纽约州、哥伦比亚特区(DC)执业律师。法学博士、知识产权法硕士、哲学硕士、电子工程学士。专业 领域: 专利/商标、公司/合同、地产/信托、签证/移民、雇主维权等。办公室在南湾San Jose,中半岛Burlingame和三谷Pleasanton
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