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【房东的30天、60天通知做对了吗?】

LEON JEW 祝良律师    08/20     1370    
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【房东的30天、60天通知做对了吗?】(祝良律师随笔No.424


在租客无过错的情况下,要结束周期性的房产租赁关系,房东必须给房客送达终止租赁关系的通知,例如30天通知、60天通知和90天通知。所谓周期性的租赁关系,通常指的是月到月的租赁关系,当然也可以是以星期或以年为周期单位的租赁关系。


200311日以前,要结束月到月的住宅租赁或商业地产租赁,房东需要给房客30天的通知。200311日以后,要结束周期性的住宅租赁,房东必须给租客不短于周期单位的通知(CC§1946.1)。例如,对月对月的租赁,房东必须给至少30天的通知。对星期对对星期的租赁,房东必须给至少7天的通知。


要结束周期性商业地产租赁,除非双方在租约里另有约定,提前通知的时间是周期单位,但不能多于30天,也不能少于7天(CC§1946)。例如,对年对年的租赁,房东不需要给租客30天以上的通知。双方可以约定少于30天的通知,但不能约定少于7天的通知。也就是说,即便双方有约定,提前通知的时间不能少于法律规定的7天。


30天通知适用于终止下列租赁关系:(1)无限期的(例如月到月的)非住宅租赁;(2 无限期的(例如月到月的)住宅租赁,且租客在所租单位住了不到一年;(3)没有书面租约的随意租赁;(4)前租客留守不走但仍缴租;(5)房东自住房里的房客;(6)居住者不是租客。


“30天通知的措辞必须符合法律的要求(CC§1946),否则法院会因其瑕疵而撤案。最重要的是,30天通知里必须有这样一段话:州法律允许前租客在某些条件下索回遗留在其前地址的个人财物。你也许能、也许不能在没有额外花费的情况下索回财物,取决于储藏财物的费用和索要时限的长短。总起来说,搬离之后你若收到了前房东通知你有遗留财物,你越早联系前房东,这些费用就越低。”30天通知里没有这段话,就是瑕疵。


200711日以后,如果租客在所租单位已居住了一年,要终止一个月到月的或其他周期性的住宅租赁关系,房东必须给房客60天通知(除非该住宅正在买卖交易之中)。201311日以后,上面关于索要遗留财物的那段话也必须包含在60天通知之中(CC§1946.1(h))。60天通知里没有这段话,就是瑕疵。60天通知是住宅租客的权利,房东、房客不可以在租约里约定更短的时间(CC§1953(a)(3))。此外要注意,如果出租住宅已进入银行拍卖程序(Foreclosure),要让里面的月到月房客搬离,买家必须在成交1年内给租客90天通知。


在没有驱逐房客管制的城市,30天、60天通知里不需要写明终止租赁关系的理由。如果有这方面的地方法规,通知的措辞必须符合地方法规的要求。30天、60天通知里不可以给租客缴租或搬走的选择。通知里必须明确指出,月到月租赁关系将在30天或60天结束。


30天、60天通知的送达方式包括:(1)挂号信或有签收回执的邮件(CC§§19461946.1);(2)派人把通知送达租客本人(CC§1162(a)(1));(3)如果房客不在家也不在工作场所,把通知留给他住处的成年人或者他工作场所的可负责转达的人,然后用平信寄一份通知给房客(CC§1162(a)(b));(3)如果住处或工作场所没有人,就把通知贴在住处或工作场所的明显位置,然后用平信寄一份通知给房客(CC§1162(a)(c))。


在逐客诉讼(UD)中,房东有举证责任。如果30天通知或者60天通知没写对,被告可以在递交应诉状之前反抗(例如a demurrer 或者motion to quash),也可以在庭审时口头指出:原告的诉状未能正确地陈述诉因。如果通知有瑕疵,通知就不到位,诉因就不正确,被告就不能被这个官司所困,而且法院也没有义务听一个诉因不正确的官司。


【祝良律师简介】
国最高法院出庭律师、美国注册专利律师。加州、纽约州、哥伦比亚特区(DC)执业律师。法学博士、知识产权法硕士、哲学硕士、电子工程学士。专业 领域: 专利/商标、公司/合同、地产/信托、签证/移民、雇主维权等。办公室在南湾San Jose,中半岛Burlingame和三谷Pleasanton
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