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【地产交易中的欺诈与不披露的责任】

LEON JEW 祝良律师    10/17     811    
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【地产交易中的欺诈与不披露的责任】(祝良律师随笔№. 404

大部分地产交易中的欺诈是引诱上当型的。受骗方理解自己要签约,但其签约的意愿则是由另一方的欺诈诱导的。基于诱骗签成的协议,看似存在合意(即意思表示一致),实际上受骗方根本就不知道签约行为的性质,不知道所签的是哪门子约,因而就缺少合意基础。


欺诈大致分三类:一、谎称事实,即对重要事实的虚假表示,可分为故意的(直接撒谎CC§1572)和非故意的(不小心提供了不实信息CC§1710);二、隐瞒事实,即拒不披露重要事实,或者封锁、压制涉及重要事实的信息渠道;三、蒙骗,即承诺做但并无意做。在涉及职业关系时,例如在经纪与客户关系中,违反了忠信义务也可能构成法律上推定的诈欺。


递交一个诉讼案子,只需要被告对一项重要事实的错误表述就够了。什么样的事实才算重要?对它的错误表述足可以引诱原告采取了对原告自己不利的立场,这样的事实就是重要事实。把法律表述错了,算不上欺诈,一般不能构成诉因,除非存在保密关系或者忠信责任。


被骗方的可获得的救济包括:

1、违反民法典的责任(CC§§1102 – 1102.172079)。例如,民居地产交易中,卖方(及其经纪)非故意地违反了披露义务,则应赔偿买方的实际损失(CC§1102.13)。

2、违约责任。几乎所有涉及欺诈的地产纠纷也涉及合同。所以,诈欺行为导致的违约责任,是这类诉讼的主要内容之一。相应的法律依据是民法典CC§1571-1574和商法典Com C§2721CC§1571把合同诈骗分为事实上的和法律上推定的。事实上的合同诈欺包括一方为了签约所做的欺骗行为,例如:明知道某件事是不真实的,却当做真实的向另一方提议;明知道某件事是真实的,却告诉对方那是不真实的;隐瞒事实;本来无意做却承诺要做;其他骗人的行为。CC§1572只适用于合同诈骗的违约责任。没有合同,就没有合同诈骗,CC§1572就不适用。

3、诈欺的侵权责任,见侵权责任法的相关规定(CC§1709 - 1710)。一方为了引诱另一方改变其伤势或险情的立场而欺骗后者,必须承担后者因受骗而蒙受的损失。这里的关键是受骗方因为受骗而改变了立场。在履行合同时因一方过失给另一方造成了损害,那么除了违约责任之外,还有过失损害赔偿的问题(Eads v Marks1952)。但在合同履行中的欺诈,虽然是故意侵权行为,但由于这类行为的责任问题已由CC§1572覆盖,加州法院倾向于只接受违约诉因。

4、撤销买卖合同(即解约)。被骗的一方发现受骗后,可以撤销合同,双方的状态恢复原状(相当于合同没签过),买方还屋给卖方,卖方还钱给买方。被骗的一方也可以选择保留合同,告施骗的一方赔偿损失。若选择保留合同,就要履行合同。撤销合同和损害赔偿不能兼得。

5、修改合同。

6、不当得利和法律推定的信托。

7、违反明示保证的责任。

8、违反忠信义务的赔偿责任。

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【祝良律师简介】
国最高法院出庭律师、美国注册专利律师。加州、纽约州、哥伦比亚特区(DC)执业律师。法学博士、知识产权法硕士、哲学硕士、电子工程学士。专业 领域: 专利/商标、公司/合同、地产/信托、签证/移民、雇主维权等。办公室在南湾San Jose,中半岛Burlingame和三谷Pleasanton
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