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做了重新贷款后以前付的利息是不是都白交了?


奇虎贷款    11/07     340    
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做了refinance之后之前的利息会白交吗?


首先需要明确一点的是,利息是时间的函数,过了这一天才会产生的利息不会在没有经过这一天的时候产生,所有的利息都是过后交的,比如101日付的是91日至930日的利息,而不像房租之类的费用是提前预付下个月的。

 

做了refinance以后,以前付的利息并不会白交,贷款都是单利等本息来还的,让我们举例来说,一个初始贷款金额是$600K的贷款,30-yr fixed,利率4%,还贷款一年之后做refinance,利率降到3.25%,经过这一年,本金从$600K减少到$589,434,一年总共还的利息是$23,808注意Refinance是按照$589,434来做而不是$600K,所以并不存在重复还已经还过本金的利息的问题,假设之后都没有再做refinance,那么$589,434按照3.25%, 30-yr fixed 还完整个30年之后交的总利息是 $334,057,而$600K按照4%的总利息还完30年之后的总利息是$431,217,其中后29年的总利息是431217-23808=$407,409,所以通过做refinance把利率从4%降到3.25%省的利息总共是407409-334057=$73,352,肯定是划算和值得的。


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