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解码San Jose JCE, 魔鬼尽在细节中!


lanjia    04/21     6660    
4.7/3 



首先明确声明,4/18那天San Jose通过的Just Cause Eviction(JCE)法令将适用于本市所有住房,包括SFHSFH的屋主不能再置身事外啦,JCE将会成为居住在San Jose每一个屋主的噩梦!甚至会成为每一个守法好租客们的噩梦。


那么JCE到底可怕在哪儿?有些人说,不就是驱赶房客需要正当理由嘛?听起来很合理啊,为什么要反对?大家先要搞清楚,屋主需要卖房,改自住,甚至合同到期,都不算赶人的正当理由。即使你有正当赶人理由,魔鬼也隐藏在执行这些“正当理由”的细节中,让我们看看其他城市的JCE通过以后,是如何引发可怕后果的。

举例1:哪怕租客犯罪,屋主也难以举证自己赶人的理由正当。
屋主发现自己的租客经常引来一些不三不四的人,后来推断自己的租客涉嫌毒品交易。如果没有JCE,屋主在产生怀疑后,立刻可以赶人。但是有了JCE,政府等于把证明租客犯罪的责任推给了屋主。屋主如何确切证明租客涉及毒品交易?需要在交易现场进屋抓人嘛?还是要跟踪租客行动去录像取证?还是趁租客不在,偷偷钻进屋子里面寻找毒品证据?可是,根据法律规定,屋主进屋前必须提前24小时通知,还得有充分理由才能进入。以上这些取证工作,普通屋主根本就没法去做。也就是说,即使屋主看到了蛛丝马迹,听到了邻居举报,他也无法给出“确凿证据,正当理由”证明自己的租客违法,那么,也就无法赶走罪犯租客。

举例2:即使租客不交租金,屋主也难以举证自己赶人的理由正当。
有人说,如果我的租客拖欠房租,这总是一个摆在桌面上的正当赶人理由了吧?你别高兴太早,到了法庭上,你是可以举证你的租客不交房租,但是租客也可以举证你有错在先,他才不缴租。拥有免费律师的租霸们办法多着呢,他们会告诉法官自己受到了屋主的凌虐与迫害,才不得不停止缴纳房租。他们的举证很简单:说屋子里有蟑螂,蚊子,臭虫,老鼠,或者发霉......在这种情况下,请问你如何举证租客抓到的老鼠蟑螂,不是从你屋子里出来的?好,你准备跟租客抗争到底。那么,请收集证据,聘请专业律师,一次次去法庭应诉,证明那些蟑螂臭虫都是租客在诬陷。你能赔得起那么多时间和律师费嘛?





举例3:即使租客破坏房屋,屋主也难以举证自己赶人的理由正当。 

这也是发生在三藩的真实故事。因为屋主嫌租客拖欠房租,想赶租客走人,惹恼了租霸一家。职业租霸决定报复。他们不断向法庭提出申诉,说屋主不给热水,不给生活必需品的保障,要求法庭判屋主赔偿。屋主在更换热水器,厨房设备之后,立刻遭到租客破坏,屋主愤怒地叫政府人员来取证。但是加州的法律太偏心租客了,政府人员到达现场的时候只看见被破坏的设备,他们说,屋主无法证明破坏工作是租客做的。把这个证据作为赶人理由,依然无法算作“正当”。除非你能让取证人员看到租客正在破坏房屋,才算一个成立的赶人理由。 

举例4:周围好租客被恐吓搬走,无赖租霸却受到JCE保护而永远留下来。

 租霸知道自己受到法律重重保护,有恃无恐制造噪音,吸食大麻,不爱惜房屋。周围的好租客邻居也被坏租客的扰民行为烦恼,在屋主表示希望赶人之后,就帮忙屋主上庭作证。但是,这些帮忙的邻居立刻受到坏租客的骚扰恐吓。毕竟屋主不住在楼里,而坏租客是天天见。最后,周围的好租客不是吓得搬走,就是再也不敢给屋主帮忙作证。屋主想举证赶人,根本没人敢作证,这样又如何赶走坏租客? 有了JCE为虎作伥,这个地区的犯罪率怎么可能不升高?







在所有执行过JCE的城市,都有无数故事证明这个看起来保护受苦人民的“博爱”法律,其实在执行细节上隐藏了无数魔鬼。好的法律鼓励人向善,坏的法律鼓励人作恶。JCE不能真正让守法的租客得到优惠,反而助长了坏租客的气焰,尤其在加州极端保护租客的大环境下,培养出大批靠跟屋主打官司耍无赖为生的职业租霸。这些租霸有"博爱"法律的庇护,免费律师的帮忙,租客团体支持,更有充足的时间去出庭打官司纠缠。而屋主却还有自己的正常生活,怎么能应付这些无穷无尽的官司?当赶走坏租客,甚至连收取正常租金都成为老大难问题之后,San Jose的租房市场必将吓退更多屋主,造成房价下跌,出租房源短缺。而好租客也会恐惧JCE,转而去其他地方租房,San Jose租房市场就成了黑窝,环境会进一步恶化。现在San Jose的JCE还有一线转机,如果我们不尽快反对这个法案的最终通过,再后悔就来不及了。